養(yǎng)老院機(jī)構(gòu)線上運(yùn)營(yíng)平臺(tái),民營(yíng)養(yǎng)老院線上運(yùn)營(yíng)需要哪些成本

　　養(yǎng)老院機(jī)構(gòu)線上運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，民營(yíng)養(yǎng)老院線上運(yùn)營(yíng)需要哪些成本

　　當(dāng)前許多地方的民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位利用率非常低，造成這種困境的原因有機(jī)構(gòu)所在的地域差距、管理水平的高下、硬件設(shè)施的檔次等多種原因。而運(yùn)營(yíng)成本是民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展的必備條件，本文試結(jié)合沈陽(yáng)情況對(duì)民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)行分析（僅做參考）。

　　一、民營(yíng)養(yǎng)老院的建筑成本

　　1、租房改造型養(yǎng)老院

　　民辦養(yǎng)老院建設(shè)的方式一般有租房改建和購(gòu)地新建兩種。租房改建的敬老院一部分是利用單位廢棄的辦公樓、學(xué)校搬遷后留下的廠房、教室等閑置房產(chǎn)經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單改造后投入運(yùn)營(yíng)。另一部分是租用新建房屋進(jìn)行改造，由于面積限制，這部分養(yǎng)老院多為小型。產(chǎn)權(quán)的屬性限制了養(yǎng)老院的發(fā)展。

　　高額的租金增加了養(yǎng)老院的運(yùn)營(yíng)負(fù)擔(dān)，同時(shí)承租年限也影響了改造工程的有效實(shí)施。出租房考慮自身利益和對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的預(yù)期，往往不愿意簽訂長(zhǎng)期合同，極少超過(guò)十年。因而如果在房屋改造和設(shè)備購(gòu)置方面投入過(guò)大，短暫的承租期內(nèi)很難收回成本。

　　以大東區(qū)某養(yǎng)老院為例，2009年成立的某養(yǎng)老院占地4500平方米，床位304張。該養(yǎng)老院為租用的廢棄校舍，合同期為十年，每年的租金為67萬(wàn)元。當(dāng)時(shí)僅裝修改建費(fèi)用就高達(dá)600余萬(wàn)元，預(yù)計(jì)租期內(nèi)可以收回成本。

　　2、購(gòu)地新建型養(yǎng)老院

　　相對(duì)于租賃型養(yǎng)老院，自建型養(yǎng)老院的更加穩(wěn)定，但是投入成本則要相對(duì)較高，這也是導(dǎo)致民營(yíng)養(yǎng)老院運(yùn)營(yíng)艱難的主要原因。隨著土地和建筑成本的逐年增加，新建養(yǎng)老院的投入也持續(xù)增高。

　　以沈陽(yáng)二環(huán)外土地5畝為例，筆者計(jì)算了新建養(yǎng)老院的成本。

　　土地成本：150（萬(wàn)元）×5（畝）=750（萬(wàn)元）

　　如果床位為100張，按規(guī)定每床20平方米，則建筑面積為即2000平方米，按照目前市場(chǎng)價(jià)格建筑成本每平方米2600元計(jì)算，則建筑費(fèi)用為520萬(wàn)。因而前期的總投資為1270萬(wàn)元，平均每張床位成本為12.7萬(wàn)元；

　　如果床位為200張，則建筑面積4000平方米，建筑費(fèi)用1040萬(wàn)元，即總投資為1790萬(wàn)元，平均每張床位成本為8.95萬(wàn)元；

　　如果床位為300張，則建筑面積為6000平方米，建筑費(fèi)用1560萬(wàn)元，即總投資為2310萬(wàn)元，平均每張床位成本為7.7萬(wàn)元；

　　如果床位為400張，則建筑面積為8000平方米，建筑費(fèi)用2080萬(wàn)元，即總投資為2830萬(wàn)元，平均每張床位成本為7.07萬(wàn)元。

　　而如果在二環(huán)內(nèi)新建一家養(yǎng)老院，同樣的5畝土地成本則將增加至1500萬(wàn)以上。從而按照建設(shè)100張床位數(shù)計(jì)算，平均成本為20.2萬(wàn)元；200張床位平均成本為12.7萬(wàn)元；300張床位平均成本為15.3萬(wàn)元；400張床位平均為17.9萬(wàn)元。

　　從以上的分析可以看出，二環(huán)外新建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的規(guī)模在400張床位、建筑面積在8000平米左右的成本最低；而如果再二環(huán)內(nèi)新建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)規(guī)模在300張床位，建筑面積6000平方米左右的成本最低。

　　二、民營(yíng)養(yǎng)老院的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)分析

　　同時(shí)，根據(jù)筆者調(diào)查大東區(qū)19家養(yǎng)老院的運(yùn)營(yíng)情況，可知經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)如下：

　　（一）收入

　　民營(yíng)養(yǎng)老院的收入主要是營(yíng)業(yè)收入和補(bǔ)貼收入兩類，其中，營(yíng)業(yè)收入與養(yǎng)老院本身的市場(chǎng)定位有關(guān)，主要包括面向入住老人收取的護(hù)理費(fèi)、床位費(fèi)、伙食費(fèi)等，依據(jù)護(hù)理級(jí)別健康護(hù)理、半自理（介助）、完全不能自理（介護(hù)）、特級(jí)護(hù)理的不同收費(fèi)不同。從調(diào)查結(jié)果來(lái)看，民營(yíng)養(yǎng)老院主要面向中低收入客戶群體，且入住人員中屬于特級(jí)護(hù)理的人員特別少，而屬于健康護(hù)理、半自理老人護(hù)理和完全不能自理的人員較多。某面向中等收入入住人員的養(yǎng)老院收費(fèi)情況（不包括取暖費(fèi)，取暖季在住人員每人需繳納取暖費(fèi)500元）：健康護(hù)理入住人員每人每月收費(fèi)在1000-1500元；半自理入住人員每人每月收費(fèi)在1400-2000元；完全不能自理入住人員每人每月收費(fèi)在1700-2400元；特級(jí)護(hù)理入住人員較少，入住期不穩(wěn)定，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)往往視實(shí)際情況確定。某面向低收入入住人員的養(yǎng)老院（沈陽(yáng)吉祥老年公寓）收費(fèi)情況：健康護(hù)理入住人員每人每月收費(fèi)1150元左右；半自理入住人員每人每月收費(fèi)1450元左右；完全不能自理人員每人每月收費(fèi)在1700元左右。補(bǔ)貼收入主要來(lái)源于政府給予的補(bǔ)助，如大東區(qū)民營(yíng)養(yǎng)老院可獲得的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)為每年每床2000元，連續(xù)補(bǔ)貼兩年。

　　（二）成本構(gòu)成分析

　　影響?zhàn)B老院成本的因素很多，所在地區(qū)、規(guī)模、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等都會(huì)影響成本。基于決策需要，根據(jù)成本性態(tài)分析理論，對(duì)養(yǎng)老院發(fā)生的一般性的成本進(jìn)行成本性態(tài)分析，將其所發(fā)生的成本按與入住人員數(shù)量的關(guān)系分為固定成本與變動(dòng)成本，年成本主要包括：

　　（1）因使用房屋等建筑物而發(fā)生的成本：如養(yǎng)老院所用房屋為自有，則成本為每年的房屋折舊，如養(yǎng)老院所用房屋為租用，則成本為年租金，無(wú)論自有還是租用，均為固定成本。房屋附屬養(yǎng)老設(shè)備折舊，也計(jì)入此項(xiàng)。

　　（2）維修費(fèi)：維修房屋、設(shè)備所發(fā)生的支出，固定成本。

　　（3）暖氣費(fèi)，固定成本。

　　（4）水電煤氣費(fèi)，半變動(dòng)成本，因在總成本中所占比重不大，可全部視為固定成本。

　　（5）入住人員餐飲費(fèi)，只包括水電煤氣人工費(fèi)以外的采購(gòu)成本，如購(gòu)買(mǎi)米面糧油蔬菜等發(fā)生的成本，養(yǎng)老院一般根據(jù)一定標(biāo)準(zhǔn)控制此項(xiàng)支出，如有的養(yǎng)老院定為400元/人/月。

　　（6）員工工資。養(yǎng)老院工作人員可分為三類：管理人員、廚師及衛(wèi)生清潔人員、護(hù)工。其中，管理人員工資和廚師以及衛(wèi)生清潔人員工資為固定成本，護(hù)工工資為變動(dòng)成本。

　　（三）民營(yíng)養(yǎng)老院盈虧平衡分析

　　養(yǎng)老院面向顧客群的定位不同，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也就不同，發(fā)生的成本也會(huì)有所差異。本文以沈陽(yáng)吉祥老年公寓為例，通過(guò)其真實(shí)數(shù)據(jù)做盈虧平衡分析。

　　該養(yǎng)老院主要招收低收入人群入住，設(shè)有床位60張，所有床位不分級(jí)別，入住人員收費(fèi)主要與護(hù)理級(jí)別相關(guān)，單獨(dú)收取取暖費(fèi)每人每年500元

　　根據(jù)該養(yǎng)老院2012年數(shù)據(jù)，入住人員比例為健康護(hù)理：半自理：完全不能自理為11:3:37

　　人均月收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)=1150×11/51+1450×3/51+1700×37/51=1567（元）

　　所用住房為自購(gòu)住房，2002年購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為85萬(wàn)元。

　　生活成本：每人每月400元，每年4800元。

　　護(hù)工工資：按入住人數(shù)/10向下取整聘請(qǐng)護(hù)工，每位護(hù)工每月工資1800元，年工資21600元。

　　設(shè)入住人數(shù)為Q，則有

　　年利潤(rùn)=營(yíng)業(yè)收入-生活成本-護(hù)工工資-固定成本=1567×12Q-4800 Q-Q/6×21600-360000（某老年公寓固定成本）

　　令年利潤(rùn)=0，可得Q=34（人）

　　可知該養(yǎng)老院入住人數(shù)為34人時(shí)，能夠保持不盈不虧的狀態(tài)，若入住人數(shù)少于34人則要虧本，多于34人則可盈利。通過(guò)入住率指標(biāo)，可以更好地詮釋盈虧分界點(diǎn)。

　　入住率=入住人數(shù)÷養(yǎng)老院總床位數(shù)

　　該養(yǎng)老院盈虧平衡點(diǎn)入住率=34÷60=56.66%，即當(dāng)入住率超過(guò)56.66%時(shí)，養(yǎng)老院才可盈利。

　　根據(jù)大東區(qū)19民營(yíng)養(yǎng)老院的經(jīng)營(yíng)情況統(tǒng)計(jì)，當(dāng)入住率達(dá)到60%左右，均能達(dá)到盈利狀態(tài)。

　　三、運(yùn)營(yíng)成本偏高容易造成多方面隱患

　　（一）硬件環(huán)境差。

　　因?yàn)槊駹I(yíng)養(yǎng)老院的前期投入、房屋租金、人工成本等方面都有比較大的開(kāi)支，對(duì)于高水平的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)常常有心無(wú)力。同時(shí)，較低的定價(jià)也讓運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)始終保持在低水平線上，根本沒(méi)有能力改善硬件環(huán)境。

　　（二）服務(wù)隊(duì)伍老化、專業(yè)人員少。

　　服務(wù)護(hù)理人員大都從農(nóng)村招入的60歲左右的婦女。有專業(yè)技術(shù)職稱的醫(yī)護(hù)人員不多。

　　（三）當(dāng)事人短期行為，無(wú)長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。

　　因?yàn)榇蠖紝僮赓U房屋，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)法人面臨的成本壓力過(guò)大，大都以五到十年為一個(gè)周期，不易形成品牌及規(guī)模效應(yīng)，也因無(wú)力無(wú)法形成其他行業(yè)的集團(tuán)化、規(guī)模化經(jīng)營(yíng)。

　　（四）運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)慢。

　　養(yǎng)老服務(wù)屬長(zhǎng)線產(chǎn)品，屬微利服務(wù)。從投資到達(dá)到盈虧總需3-5年，回收成本的時(shí)間一般為十到十三年。

　　（五）惡性事故、安全、服務(wù)糾紛增多，影響社會(huì)形象。

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