養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),在國(guó)外被稱之為銀色產(chǎn)業(yè),其發(fā)展趨勢(shì)如何?

養(yǎng)老地產(chǎn)及其相關(guān)理論基礎(chǔ)。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，在國(guó)外被稱之為銀色產(chǎn)業(yè)。國(guó)外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)起步早，發(fā)展快，針對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的理論和實(shí)踐研究已經(jīng)較為成熟。

在中國(guó)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)仍然是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍然處于發(fā)展的初期階段，國(guó)內(nèi)學(xué)術(shù)界對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的研究起步較晚，重視程度不夠，直到20世紀(jì)90年代中期以后，國(guó)內(nèi)才開始出現(xiàn)針對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的研究，在這之后的數(shù)年，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的研究文獻(xiàn)顯著增加。

現(xiàn)階段，中央和地方政府也都非常重視養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的理論和實(shí)踐研究在學(xué)術(shù)界已經(jīng)被給予了足夠的關(guān)注，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在研究?jī)?nèi)容上，不斷延伸，逐漸開始與其它學(xué)科呈現(xiàn)交叉融合的發(fā)展態(tài)勢(shì)，如經(jīng)濟(jì)學(xué)、社會(huì)學(xué)、人口學(xué)、市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)、心理學(xué)、金融學(xué)、管理學(xué)都在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的各環(huán)節(jié)有所體現(xiàn)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在與其它學(xué)科交叉融合的同時(shí)，也在與相關(guān)產(chǎn)業(yè)在交叉融合。

即便如此，我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和研究相比西方國(guó)家仍然處于初級(jí)階段，有爭(zhēng)議的領(lǐng)域還很多，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)理論的發(fā)展和深度還需不斷深化。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的深入發(fā)展，還需要學(xué)術(shù)界對(duì)現(xiàn)階段養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)實(shí)情況做到全面了解，在理論上還需要進(jìn)一步探索，深入研究。

將重點(diǎn)關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)理論分析進(jìn)行系統(tǒng)梳理、回顧，形成本研究的理論基礎(chǔ)。接下來(lái)，將對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)理論、人口老齡化理論、社會(huì)嵌入理論、社會(huì)保障理論等有關(guān)養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)的理論進(jìn)行回顧與綜述，探索養(yǎng)老地產(chǎn)形成的來(lái)源與機(jī)制。

養(yǎng)老地產(chǎn)的概念界定。養(yǎng)老地產(chǎn)從字面可以看出，其包括了養(yǎng)老和地產(chǎn)雙重含義。首先，從養(yǎng)老的角度進(jìn)行分析，養(yǎng)老涉及社會(huì)保障的范疇，主要針對(duì)老年群體日常生活照料與身心健康護(hù)理，養(yǎng)老服務(wù)的面向?qū)ο笫窃隗w力和精神狀態(tài)相對(duì)處于弱勢(shì)的老年人群。

在國(guó)外研究中，與養(yǎng)老這一概念相對(duì)應(yīng)的英文單詞是SeniorCare或者ElderlyCare。其次，從地產(chǎn)角度進(jìn)行分析，養(yǎng)老地產(chǎn)是房地產(chǎn)整體范疇的一個(gè)組成部分，一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)

展仍需符合地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)與運(yùn)營(yíng)規(guī)則。

從養(yǎng)老地產(chǎn)這一詞組的整體看，養(yǎng)老地產(chǎn)是特指為老年群體服務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)業(yè)，服務(wù)對(duì)象是老年人群，服務(wù)方式是市場(chǎng)供給。

養(yǎng)老地產(chǎn)從地址的選擇、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的構(gòu)建以及養(yǎng)老地產(chǎn)的銷售和售后的物業(yè)管理都將體現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)所應(yīng)具有的養(yǎng)老獨(dú)特性：一是在地址的選擇方面，一定要綜合考慮養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的周圍環(huán)境、生態(tài)狀況、交通醫(yī)療便利性等多方面因素。

二是在養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際建設(shè)過(guò)程中，項(xiàng)目一定要符合老年人群的實(shí)際需求，如房屋類型、無(wú)障礙設(shè)計(jì)以及相關(guān)配套設(shè)施；三是養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售有必要考慮支付方式的多樣性；

四是老年人入住養(yǎng)老地產(chǎn)不僅僅是解決居住問(wèn)題，更為關(guān)鍵的是老年人的身體素質(zhì)決定老年人對(duì)專業(yè)的醫(yī)療保健需求一定程度上要高于和優(yōu)于居住環(huán)境，這種醫(yī)療護(hù)理包括生理和心理兩個(gè)層面，這就要求入駐養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的醫(yī)療機(jī)構(gòu)客觀上要具備醫(yī)療的專業(yè)化能力，同時(shí)在主觀態(tài)度上也要盡責(zé)。

相比傳統(tǒng)地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)存在諸多不同，具體表現(xiàn)在如下四個(gè)方面：第一，開發(fā)的目的不同，傳統(tǒng)地產(chǎn)項(xiàng)目主要是商品房的開發(fā)，側(cè)重于經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)，養(yǎng)老地產(chǎn)不僅關(guān)注經(jīng)濟(jì)效益，還要注重社會(huì)效益，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益長(zhǎng)期可持續(xù)，顯著區(qū)別于傳統(tǒng)地產(chǎn)的一次性收益；

第二，地產(chǎn)銷售的對(duì)象存在差異，傳統(tǒng)的地產(chǎn)項(xiàng)目銷售對(duì)象包羅廣泛，沒(méi)有具體的對(duì)象，然而養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的服務(wù)對(duì)象主要是老年人群，當(dāng)然對(duì)于鄰居型的老年住宅也考慮了多代居住的情況，但整體是以老年人為銷售主體；

第三，建設(shè)的特點(diǎn)不同，傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，重視住房質(zhì)量和自然景觀，而養(yǎng)老地產(chǎn)不僅關(guān)注上述特點(diǎn)，尤為注重配套設(shè)施的齊全，出行的無(wú)障礙設(shè)計(jì)，根本目的是讓老年人的生活起居舒適便利；

第四，運(yùn)營(yíng)服務(wù)不同，傳統(tǒng)的地產(chǎn)項(xiàng)目具有較強(qiáng)的階段性特征，項(xiàng)目建設(shè)完成，銷售結(jié)束基本也就意味著項(xiàng)目的結(jié)束，但養(yǎng)老地產(chǎn)則更注重項(xiàng)目的長(zhǎng)期可持續(xù)性，建設(shè)只是初級(jí)階段，更為關(guān)鍵的后期的維護(hù)，項(xiàng)目提供商需要長(zhǎng)期為居住人群提供商業(yè)、醫(yī)療等相對(duì)全面的服務(wù)，這也進(jìn)一步導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利方式與傳統(tǒng)地產(chǎn)顯著不同，養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式更為多元化，更具有可持續(xù)性。

養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展階段。中西方養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展從歷史上看總體演變按照形式分為三個(gè)階段，分別為傳統(tǒng)的養(yǎng)老院階段、老年公寓階段和老年社區(qū)階段。養(yǎng)老地產(chǎn)的每一個(gè)發(fā)展階段的形成基礎(chǔ)、運(yùn)營(yíng)主體以及社會(huì)保障的程度都有所不同，具體而言：

首先，針對(duì)傳統(tǒng)的養(yǎng)老院階段，形成條件是老齡化初期，養(yǎng)老院經(jīng)營(yíng)的主體是政府，整體社會(huì)保障水平較低。傳統(tǒng)養(yǎng)老院在初期階段整體規(guī)劃設(shè)計(jì)水平較低，配套設(shè)施也不完善，其出現(xiàn)的根本目的是滿足老年人群的居住養(yǎng)老需求，至于心理、生理健康的養(yǎng)護(hù)需求退居其次，此時(shí)期養(yǎng)老院經(jīng)營(yíng)的主要形式是社會(huì)福利院和敬老院。

社會(huì)福利院面向的主體主要是城鎮(zhèn)三無(wú)老人，社會(huì)福利機(jī)構(gòu)的組建可以為他們提供養(yǎng)老的基本場(chǎng)所和基本的生活醫(yī)療健康服務(wù)，社會(huì)福利機(jī)構(gòu)的經(jīng)費(fèi)來(lái)源主體是政府補(bǔ)助。

與此同時(shí)，敬老院主要面向的對(duì)象是城鎮(zhèn)或農(nóng)村有一定經(jīng)濟(jì)能力的老年人群，他可以分為兩種形式，一種是政府組織成立的，政府出資建設(shè)，但養(yǎng)老院的日常經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用則需要向居住的老年人收取，另外一種是民間私立的敬老院，建設(shè)費(fèi)用需要自籌，自負(fù)盈虧。

其次是老年公寓階段，這一階段養(yǎng)老服務(wù)面向主要對(duì)象是健康老年人和需要介護(hù)的老年人群，具體形式包括居家服務(wù)式的公寓、護(hù)理式托老公寓以及適合候鳥型老年人居住的相對(duì)高檔的酒店式度假公寓，上述這些公寓的經(jīng)營(yíng)方式一般都是按月收費(fèi)，只出租不出售，能夠提供較為完善的、相對(duì)高品質(zhì)的生活健康服務(wù)。

第三個(gè)階段為養(yǎng)老社區(qū)階段，養(yǎng)老社區(qū)的規(guī)模一般相對(duì)較大，在養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)部不僅包含各類住宅，還要有各類配套服務(wù)設(shè)施，包括商業(yè)服務(wù)和醫(yī)療服務(wù)，養(yǎng)老形式主要有家庭養(yǎng)老、公寓養(yǎng)老和看護(hù)養(yǎng)老三種。

當(dāng)前歐美和日本等發(fā)達(dá)國(guó)家的養(yǎng)老地產(chǎn)模式處于第三個(gè)發(fā)展階段，及養(yǎng)老社區(qū)成為養(yǎng)老地產(chǎn)的主流模式，為老年人群提供人性化、個(gè)性化的設(shè)計(jì)和養(yǎng)護(hù)服務(wù)。

養(yǎng)老地產(chǎn)的分類標(biāo)準(zhǔn)。1986年國(guó)際慈善機(jī)構(gòu)根據(jù)老年人群需要社會(huì)服務(wù)的程度，將養(yǎng)老地產(chǎn)劃分為七大類：第一類養(yǎng)老地產(chǎn)是提供給健康有活力的人群居住，這類人群以退休和未退休老年人群為主，也可以包括費(fèi)老年人群，顯著特點(diǎn)是入住的人群身體健康，具有獨(dú)立的生活自主能力，可以獨(dú)立的居住在公寓里；

第二類養(yǎng)老地產(chǎn)是提供給富有活力，在日常生活上基本可以做到自理，但需要一定程度的監(jiān)護(hù)和少許幫助的健康老年人群；第三類養(yǎng)老地產(chǎn)是提供給健康富有活力的老年人群，項(xiàng)目要給老年人群提供基本協(xié)助他們獨(dú)立生活的設(shè)施，負(fù)有全天候監(jiān)護(hù)照料的職責(zé)；

第四類養(yǎng)老地產(chǎn)的面向?qū)ο笾饕巧眢w健康程度較差，但頭腦智力并未衰退的老年人群，入住該項(xiàng)目的老年人不需要醫(yī)療護(hù)理，但在個(gè)人生活上需要偶爾為其提供服務(wù)，負(fù)有提供膳食和監(jiān)護(hù)的職責(zé)；

第五類養(yǎng)老地產(chǎn)的面向?qū)ο笫巧眢w健康，但智力處于衰退狀態(tài)的老年人群，入住老人需要提供專門的人員負(fù)責(zé)其日常生活；第六類養(yǎng)老地產(chǎn)面向的對(duì)象是身體健康衰退、智力也同樣出現(xiàn)衰退的老年人群，其最顯著的特點(diǎn)是入住的老年人群生活基本不能夠自理，需要為其提供專門服務(wù)，如進(jìn)餐、沐浴、清潔等諸多日常服務(wù)；

第七類養(yǎng)老地產(chǎn)是在第六類基礎(chǔ)上，針對(duì)患病、受傷、臨時(shí)或永久的病人提供服務(wù)，服務(wù)的提供者需要具有專業(yè)資格認(rèn)證，對(duì)專業(yè)素養(yǎng)和服務(wù)態(tài)度要求較高。根據(jù)以上分類標(biāo)準(zhǔn)，可以將養(yǎng)老地產(chǎn)劃分為如下幾種類型。

養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)。隨著全球老齡人口比重的不斷提高，銀發(fā)經(jīng)濟(jì)、銀發(fā)產(chǎn)業(yè)在各產(chǎn)業(yè)中的位置不斷提高，養(yǎng)老地產(chǎn)是銀發(fā)產(chǎn)業(yè)中的重要組成部分，養(yǎng)老地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的開發(fā)將對(duì)諸多行業(yè)產(chǎn)生關(guān)聯(lián)效應(yīng)。養(yǎng)老地產(chǎn)的演化與社會(huì)經(jīng)濟(jì)繁榮程度、與科技水平、與人的價(jià)值觀念都存在較為明顯的關(guān)聯(lián)關(guān)系。

現(xiàn)階段，國(guó)際養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)大致可以概括為如下6個(gè)方面：

第一，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展呈現(xiàn)規(guī)模化趨勢(shì)，規(guī)模化趨勢(shì)的原因有很多種，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)要求養(yǎng)老地產(chǎn)供應(yīng)商降低服務(wù)價(jià)格，而降低服務(wù)價(jià)格勢(shì)必會(huì)降低養(yǎng)老地產(chǎn)提供商的利潤(rùn)水平，在差異化服務(wù)難于提供的前提下，擴(kuò)大養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)模，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益，這有助于降低養(yǎng)老地產(chǎn)供應(yīng)商的服務(wù)成本，提高利潤(rùn)；

此外，養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)提供商既是市場(chǎng)服務(wù)的提供者，也是購(gòu)買者，作為購(gòu)買者，通過(guò)規(guī)模化買入服務(wù)，必然會(huì)降低采購(gòu)成本，達(dá)到提高利潤(rùn)的目的。

第二，養(yǎng)老地產(chǎn)傾向于向郊區(qū)發(fā)展，不再集中于市區(qū)，繁華地段，原因至少可以從兩個(gè)方面進(jìn)行理解：一是未來(lái)養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)已經(jīng)脫離了單純的居住服務(wù)，更多側(cè)重于人文環(huán)境，優(yōu)美的自然景觀是吸引老年人居住的關(guān)鍵因素，而這在擁擠的市區(qū)不可能實(shí)現(xiàn)；

二是市區(qū)服務(wù)成本在顯著提高，這可能涉及人力成本、土地成本、各種租金，此外，為了實(shí)現(xiàn)規(guī)模化發(fā)展的要求，只有郊區(qū)才能滿足大面積的土地需求，且低價(jià)顯著低于市區(qū)。

第三，養(yǎng)老地產(chǎn)將呈現(xiàn)科技化。根據(jù)公式：個(gè)體期望等于個(gè)體能力加上生命生活質(zhì)量保證技術(shù)，顯而易見(jiàn)個(gè)體生命生活質(zhì)量的越高越好，在個(gè)體能力不足的情況下，技術(shù)可以在一定程度彌補(bǔ)其不足。

現(xiàn)階段，智慧養(yǎng)老正在迅速發(fā)展，基于信息技術(shù)手段，實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程照護(hù)，具體照護(hù)內(nèi)容包括家庭安防、健康監(jiān)測(cè)、家政呼叫、實(shí)時(shí)定位以及緊急救助等內(nèi)容，最終目標(biāo)是構(gòu)建沒(méi)有圍墻的養(yǎng)老院。

結(jié)語(yǔ)

第四，建筑多樣化。房地產(chǎn)市場(chǎng)日臻成熟、產(chǎn)品推陳出新，建筑模式逐漸呈現(xiàn)多樣化。在建筑設(shè)計(jì)上，住宅的健康性、功能的多樣性以及鄰里溝通的便利性成為關(guān)注的焦點(diǎn)。第五，功能豐富化。養(yǎng)老地產(chǎn)將將把養(yǎng)老和家庭休閑結(jié)合在一起，融為一體。第六，社區(qū)服務(wù)專業(yè)化。社區(qū)服務(wù)在不斷細(xì)化和豐富過(guò)程中向?qū)I(yè)化發(fā)展過(guò)渡。