要想住得起養老院,你得先有100萬

兄弟們，你想過自己多少歲的時候住進養老院嗎？

年初的時候，#39歲網絡技術員住進養老院#的新聞沖上了熱搜。

這則新聞里的古先生原本是個程序員，因為摔傷，家中無人照顧，康復期擔心自己再次摔倒，索性住進了養老院，暫時過起了養老生活。

在養老院里，他過上了三餐規律、睡眠充足的日子，還和忘年交朋友們一起追劇。

很多人看到這則新聞后，都在問住養老院有沒有年齡限制，收費多少，也想提前過上養老生活。

玩笑歸玩笑，但是養老確實是普遍的社會問題。據預測，2050年，中國60歲以上老人將達到5億，占總人口的1/3。到時候，三人行必有一大爺就不再是句玩笑話了。

面臨如此嚴重的老齡化，開一家養老院，既迎合了社會養老需求，還能賺錢，算是面向夕陽的朝陽產業了。

很多人都好奇，開一家民營養老院到底賺不賺錢？我扒拉了不少資料，還和業內人士聊了一下午，打算給大家展開講講。

一、大城市，養老難，養老院更難

我找了曾在北京某中端養老機構做市場的朋友——小X，他們的養老院收費標準是每人每月約7000元。

而這樣的高收費，背后的成本都包含了哪些呢？

首先是設備。因為老板是從日本留學回來的，學習了日本的養老理念，引入很多日本設備。適老化設備投入很大，坐式淋浴器一套下來要5000元，微子空調一套下來也要5000~6000元。

微子空調就是立著的這一塊設備，據說吹這種空調不會得空調病。在日本，這種空調一般安裝在養老院和幼兒園里

投入更多的還是人力成本。每2~3個老人就要配備一個護工，公司的養老院項目規模在100個床位左右，相當于要配備30~40個護工，護工的月工資在4000元左右。

而一家養老院要配備至少一名護工主管，護工主管的工資至少是護工的兩倍。還要配備廚師、修理工和保安等一系列人員。

公司項目最多的時候，有十來個項目，一年下來的人力成本超過400萬。小X說，公司還進行了融資，投了6000萬，但這點錢跟同行比起來根本不夠看。

因為北京中高端養老院的投資都是上億起，就拿行業龍頭泰康來說，其燕園養老社區總投資54億元，可入住500戶老人。

這樣大手筆投資的中高端養老社區，除了配備護理服務，還為自理型老人提供興趣小組、美容美發等個性增值服務。

燕園的興趣小組一覽表和美發價目表

那么，投入這么大，這些養老院靠什么賺錢呢？

1. 向房地產抄作業來回籠資金

很多投資大的養老院會用房地產的方式，來快速回籠資金。

最典型的就是北京太陽城養老公寓，算是國內最早引進CCRC模式的醫養結合養老院。

老人們可以選擇使用時間、房間的面積、護理等級，買下房間的使用權。但在這兒購買養老服務的費用是另算的。

這種模式相當于，老人擁有了這間養老房10年或25年的使用權，自己不用時還可以出租。說白了就是變相的小產權商品房。

而這個CCRC（持續護理退休社區）模式，最早來源于美國的太陽城社區項目，屬于住宅開發性質，依靠銷售回款來盈利。

目前，CCRC模式養老院在國內養老市場上份額不到10%，多是由房地產商在開發。

由于投資巨大，定價非常高，像前面提到的泰康也有CCRC模式，基礎月費6200元起，入住前都要準備百萬購買養老房的使用權。

更普遍一種方式，就是入院收取押金，超過60%的養老機構都會收取押金，有一些養老院稱之為風險保障金，一般在1萬~10萬。

這種模式和租房很像，每個月的床位費相當于是房租，但這筆押金收取比例很高，以北京市海淀區和熹會老年公寓收費標準為例，算是押十付一。

北京市海淀區和熹會老年公寓收費標準

收取這樣一筆押金的合理性，對客戶的說法是防備老人的突發情況，但實際目的是養老院可以快速回籠資金。

2. 提供其他增值服務

養老院屬于高成本、低盈利行業，所以賺錢需要在其他業務上下功夫。

同時，養老行業的專業性很強，很多私人養老院在前期會大量走訪養老機構，學習運營模式和護理技能。所以，很多養老院會賣課或者咨詢服務。

因為養老院具備基本的養老護理，養老院也會和政府合作，可以提供上門護理服務，例如：幫忙洗澡、修腳、理發等。

因為政府會向每個老人發放每月400塊的定向養老服務卡，居家老人可以用這筆錢購買上門護理服務，也可以購買養老院提供的商品。

小X所在的養老院也開設了這兩項業務，但是上門護理服務的定價較高，一次理發就要70塊，很多老人都嫌貴，喜歡將卡上的錢攢起來，買更大件的輪椅等用品。

小X他們還會上門評估家中的設施是否適合老人，承包一些家庭設施老化改造的項目。

小X說，在增值服務這一項，公司一年能夠收入50萬左右，但是這并不能填補成本的投入，現實是很多年都無法回本。

在北京，這樣的養老院有很多，62.4%的養老院需要10年以上才能夠收回投資。但在小縣城，開一家能賺錢的養老院，反而是一件更加可行的事。

二、小縣城，私人養老院怎么賺錢？

在小縣城，私人養老院更像家庭寄宿，不同于在大城市，養老院的生意被連鎖企業壟斷?？h城養老院普遍規模不大，每個養老院規模都會控制在60張床位之內。

因為縣城一般不大，很多縣城私人養老院會選址在郊區。

消費水平跟不上大城市，當地人的消費觀都是實惠才是王道，所以位置偏一點沒關系。老年人更愿意住實惠的養老院。

十年前，在不少縣城，養老院可能還不存在。但為了推動養老產業，國家一直在降低養老機構的準入門檻。

也就是說，開一家養老院越來越容易了，縣城里的私人養老院也就多了起來。賽道擁擠，打造口碑才能攬生意。

我找到了一個案例：一家名為和睦之家老年公寓的養老院，其老板本身是醫生，他會不定期去養老院給老人看病，解決一些慢性病、常見病，免費診斷，藥費家屬自理。

他以此打造出了普惠版的醫養結合養老院口碑，讓入住率達到了8成以上。

他把養老院開在了光山縣柳店村，距離縣政府3公里。

考慮到建設成本，他選擇租養老院場地，簡單改造一下，投入資金少。因為如自建房屋，土地、裝修、設備成本高，回本周期比較長。

他的養老院一共有10名員工，選用的是40~60歲的農村婦女。為了降低管理難度和風險，他把養老院規?？刂圃?0張床位。

這基本是現有小縣城養老院的最大規模。

還有一個案例是，同樣在縣城開養老院的江先生，也經營著3家規模在50張床位的養老院。

他通過平時觀察來訪量評估當地的養老市場，再利用價格優勢，口口相傳，讓自己的兩家普惠養老院達到滿員狀態，一家中端養老院入住率也在一半以上。

養老院就在自家縣城，當地人口不到六十萬，人均月收入四千多元。養老院的定價是每月1400～2500元/人，他每個月可以在每個老人身上獲利400～500元。

而他獲利的關鍵是壓縮成本，尤其是運營成本。

他的養老院已經開設了十年，房屋租金是當時簽長期租約時定好的，遠低于現在的市場價格。

在人員編制上，選用的都是無需繳納社保的大齡或農村婦女，實行一人多崗。休班時，護理員可以自愿去廚房幫廚或打掃院井，按小時計費。

在日常消耗品上，他還規定了護理員倒垃圾時不準向垃圾桶倒液體，每天收三次垃圾，但只需要更換一個垃圾袋。

他還有個不公開的老人收住標準：能自理的老人按照偏向半自理的標準收費，價格相差不大但能保證盈利。而護理難度過大的老人不收，這樣既避免了潛在風險，也控制住了用工總量。

江先生這樣的經營方式的確能夠賺錢，但也會導致小縣城的養老院模式單一化，根本解決不了當地的養老需求。

三、民營養老院的困境

無論你是有投身養老產業的公益初心，還是你看好養老產業巨大的市場，腦門一熱，要開養老院，

結果都會發現：開養老院就像進了圍城，并不是想象中那樣，簡單裝修幾間房子，請幾個人當護理工，就能輕松賺錢。

大家都知道養老產業是藍海，看好這門生意。

但開養老院的難題，并不只在投資和盈利問題上，還面臨著大量專業護工人才流失。因為這一工種的工資并不高，而且掙的還是辛苦錢。

在縣城，一般只有40~60歲農村女性愿意干這一行。

在城市，更專業的養老院會招聘大專以上學歷的養老護理專業人員，他們經過了專業學習，懂得護理知識。但如果兩三年后沒有晉升到管理層，他們就會離開這個行業。

而民營養老院面臨的最大的問題，是有需求無匹配市場。根據目前大多數家庭的基本狀況來說，一是難以負擔這筆養老費用，二是子女不忍心將父母送進養老院。

這里提一嘴，中國的養老模式比例是9073。

這指的是居家養老占90%，社區養老占7%，機構養老僅占3%。9073比例是養老行業流行多年的經典比例。但實際情況是，機構養老比例還要更低。

我們以北京為例，根據北京大學人口學教授喬曉春的研究，只有1.3%老年人住在養老機構里。但在北京市，17.1%的老年人日常生活是需要護理的，按照北京市60歲以上戶籍老人309萬人來算，北京市需要護理的老人多達52萬人。

是因為北京的養老院一床難求嗎？不是，在北京，一半以上的養老院入住率不到5成。

在喬教授走訪的460家養老院中，入住率不到50%我占比50.8%

花費高，行業服務水平參差不齊，加上受養兒防老思想影響，所以中國只有3%的老年人選擇住進養老院。

那開一家養老院是一門好生意嗎？現實中，入行的初心總是和盈利相互矛盾。

不得不承認，養老產業的確是朝陽產業，不過我們不妨轉換下思維，順應那剩下的97%的需求，關注居家養老和社區養老的服務。