2021地產人｜斷舍離地產第8年,鄂俊宇的養老產業轉型思考

作為原地產上市公司億城股份的董事總裁，鄂俊宇見證了中國房地產行業早期20年的風云變幻。在2013年，他以斷舍離的姿態，跨入養老領域，并在兩年后創立安馨養老，專注于居家適老化全產業鏈的打造，逐漸從一個養老小白變成業內專家。

過去的2021年，不少房企經歷了前所未有的考驗，他認為康養產業恰好可能是房企未來突圍破局的一大機會點。展望未來，鄂俊宇信心滿滿，在他看來，隨著新中國第二次嬰兒潮人群進入老齡化，今明兩年將是康養產業增長的爆發期，整個地產行業進入存量時代，而康養產業反而進入增量時代。

面對2021年房地產市場形勢，鄂俊宇認為，康養產業可能是房企未來突圍破局的一大機會點。

負債風險壓力下，行業重新定位與運營模式糾偏是必然的

2021年是鄂俊宇離開地產行業，從事康養行業的第8個年頭。臨近年尾，忙碌之余，他開始盤點2021年的工作進程，以及2022年的展望規劃。

2021年，也是鄂俊宇自2015年創立安馨養老后，探索居家適老化改造新五年的第一年，他將其定義為二次創業的一個開端：過去五年，是基于存量概念的養老產業商業模式的探索，其適老化改造業務逐漸建立起從居家到社區、城市公共環境的完整體系；在此基礎上，在第二個五年中，安馨養老的品牌將升級為安馨康養，業務也將開始從存量向增量與存量并重發展的轉變。

過去我們斷舍離地產，是為了種下康養服務的基因，在一個更細分的領域里，將核做得越來越龐大，進而在不同時點對接不同的空間資源，讓服務于康養生活方式的空間更有內涵和價值。鄂俊宇稱。

翻開鄂俊宇的地產簡歷，可謂經歷滿滿：上世紀90年代初進入地產領域，成為中國第一代地產人，在港企、央企和上市公司都曾任高管，作為原地產上市公司億城股份的董事總裁，是以萬城華府為代表的高端人文地產華府品牌的締造者。

時至今日，回憶過往，鄂俊宇依然慶幸，能跟隨房地產發展以及生活方式提升的步伐，成為這一不平凡時代的參與者與見證者。從本質上而言，地產一直也是民生產業，尤其是住宅開發，解決的核心社會問題是居者有其屋。但由于土地的稀缺性、唯一性以及長期性，這決定了房企應該承擔更大的社會責任，很多房企在過度資本化后，比拼的是周轉速度、融資成本、開發規模，在這種金融化運行機制下，企業往往會忽略產品力與服務力，強化快周轉與簡單復制。如今，在高杠桿負債風險壓力下，整個行業的重新定位與運營模式的糾偏是必然的。

鄂俊宇認為，市場環境好時，大家不會關注賺慢錢和長錢的領域。在此背景下，康養產業恰好可能是未來房企突圍破局的一大機會點，相信會有更多房企、項目會不同程度開始轉型或投入其中。

要有清零的決心與態度，不能簡單用地產思維來做養老康養

地產界的不少人士開始理解鄂俊宇的轉型行為，并將其形容為：看得早、定得準、下手狠。而在2013年，很多地產同業者并不理解他為何從風光、熟悉且擅長的地產領域徹底斷、舍、離，進入完全陌生的養老領域。

基于社會民生，能夠對沖未來長期波動的包括市場等各類環境影響。養老賽道和周期足夠長，堅持做有價值的產品和服務，行業具有極大的創新力空間和成長性機會。對于轉型養老賽道，鄂俊宇是如此解釋背后的商業邏輯考量。

不過，一路走來，實屬不易，付出最多的是時間成本，養老行業看似跟每個人相關，卻又具有巨大的差異性，如何在差異化需求中找到共性需求及標準化路徑是最大挑戰。養老的本質是服務，必須從服務開始躬身入局才能慢慢理解真實需求，才能熟悉各類產品與服務的價值，再把服務和產品轉化為產業發展的商業模式。從地產轉型養老，鄂俊宇評價道，做養老必須要有戰略定力和長期思維，也必須要有清零的決心與態度，不能用所謂優勢的地產基因去做養老，而是首先要舍棄這一基因，放下身段，要有能給老人洗澡、清理個人衛生的這份心，才能深入認知養老行業的種種。

2015年，鄂俊宇正式創立安馨養老，探索中國式養老解決方案。彼時，養老行業的盈利模式還未清晰，且沒有模板可循，也沒有優秀的國外企業可對標，我國養老行業有其特殊性，決定了很難簡單對標國際模式，簡單拿來主義這條路走不通，這意味著需要以長期主義來探索布局。

事實上，養老在中國房地產領域并不陌生，之前已有不少房企涉足養老行業。在鄂俊宇看來，很多房企的做法一是以原項目或資源入手，將存量空間簡單轉變為養老機構，其實并沒有考慮是否適合未來運營，或以康養作為社區主題，簡單配置醫養和康復等配套，并沒有清晰定位客群，還是地產配套和營銷場景模式，用簡單的地產思維做養老或康養，一定會走彎路；地產屬性太重，試錯成本比較大，既導致運營收益很難短期改觀，也大大挫傷了房企決策層在養老或康養領域戰略布局的信心。

近年來，尤其是2021年以來，養老及康養賽道的確定性越發清晰：政策層面，積極應對人口老齡化已上升為國家戰略，國家開始關注到老齡產業在國民經濟和經濟社會發展中的作用；消費和產業層面，老齡化引發的銀發經濟，將成為一個極具潛力的商業增長點。在此基礎上，多路資本競相布局養老產業。市場上目前已涌現出兩股主要力量，保險機構是其中一支，除此之外，萬科、遠洋等房企亦紛紛搶灘養老產業，這些積極的市場參與者除緊貼政策導向而為之外，更重要的是它們也想抓住這片巨大的市場早早開展布局。

在鄂俊宇看來，康養行業由于其長期性，只有兢兢業業做好企業，做出具有核心競爭力的產品和服務，做出符合真實需求的創新模式，才能擁有未來。既不能簡單用地產思維來做康養，也不能簡單用康養思維做地產，需要有兩個基因的疊加，才能形成聚合效率，而這正是安馨在康養產業進入增量時代的核心價值。

地產進入存量時代，康養產業進入增量時代

如今，鄂俊宇已從之前的養老小白變成業內專家，他連續第四年登上央視《對話》欄目重陽節養老產業專題節目代表行業發聲。

對于大多數人而言，人生事業上，能在一條曲線上做出一些成績就已不易，而鄂俊宇在康養事業中找到了人生事業的第二曲線。養老是個溫暖、利他的事業，能夠幫助子女盡孝，幫助老年人安心養老，不用擔心波動的外部環境對企業的影響，只要足夠耐心和用心做好企業，能有這樣一份事業去堅守是很幸福的事。鄂俊宇說。

展望未來，鄂俊宇更是信心滿滿，在他看來，今明兩年將是康養產業增長的爆發期，整個地產行業進入存量時代，而康養產業反而進入增量時代。

鄂俊宇的判斷依據在于：人口結構的變化。據悉，世界衛生組織對老年人的定義為60歲以上。未來10-15年，1960-1975年這一代人將步入退休及老齡階段。安馨研究院將55歲至75歲這一年齡段的活力人群，賦予一個新名詞——中年后，這部分人群身體健康，充滿激情，積極開啟第二人生，渴望活出自我，自由選擇理想的生活方式。他們有時間、有知識、有見識，也有一定的經濟基礎，他們重啟的第二人生，將會給健康、文化、消費等方面的社會創新提供全新動力(310328)與價值。因此，未來養老康養產業的空間和服務都會發生巨變，而這正是康養產業發展的新機遇。

在鄂俊宇看來，企業布局康養，如何選擇適合自己基因優勢的差別化賽道非常重要，企業看清楚了，但進入實操階段時，未必能真正做明白。

很多企業進入養老產業的時間過早，可能要付出較多時間成本，一些企業沒有耐心堅持下去，這并不等于賽道沒有價值。養老最核心的是要有足夠多的耐心，足夠長的時間，才能把基因優勢錘煉、轉化出來。鄂俊宇稱。

聚焦安馨康養目前的運營狀況，鄂俊宇以砥礪前行來形容，但行善事莫問前程，很多合作資源與戰略機遇在做的過程中，自然就產生了。鄂俊宇稱。

新京報記者 張曉蘭 圖片來源 受訪者供圖