以房養老被坑?居住權入法守護安居夢

5月28日，十三屆全國人大三次會議表決通過了《中華人民共和國民法典》(以下簡稱《民法典》)，宣告中國民法典時代正式到來?！睹穹ǖ洹纷?021年1月1日起施行，共7編、1260條。其中房產繼承、買賣租賃、物業管理、土地產權、居住權等多個涉房問題被提及。

7月10日起，人民網房產頻道、人民樓視欄目推出系列報道，以案說法，帶您看懂《民法典》涉房的那些事。

現實生活中，因居住權益、住房產權等問題，經常會發生權力與權益之間的博弈。為回應公民對美好生活的需求，《民法典》首提居住權。

什么是居住權？什么情況下可以設立居住權？居住權的設立會產生哪些影響？

案例分析：

近日，廣東某司法所調解了一樁案件，案件中涉某村年邁父母兩人，以及過繼來的大兒子和二兒子。因家庭矛盾母親獨自居住，父親跟隨二兒子居住。所在村子因拆遷分得該家庭三套房，第一套因祖父遺囑分給了大兒子，其它兩套房子歸到了二兒子名下。矛盾點在于母親要求一套房子歸自己所有。經過司法所多次調解，促成了三方矛盾初步化解：

二兒子出一套房供母親居住，大兒子出裝修款，二兒子保留所有權，居住權歸母親。

《民法典》：登記申請居住權后，可一直居住，不可被動離開。

《民法典》第366條規定：居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。區別租賃權，居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。不得轉讓、繼承。

在實際生活中，哪些情況下適合設立居住權？

北京安理律師事務所合伙人王紀朝在接受人民網記者采訪時介紹了幾種常見的情形：

企業給在職員工提供穩定性保障住房時更加方便，可以給員工設立居住權；

在家庭財產分割中，老人遺產分配時，設立居住權既可以保護老人居住的權利，又不會影響財產的分割；

一些利用集體土地建設的住房，由于土地性質問題難以收回投資，可以通過設立居住權盤活資產，收回投資；

一些家庭用孩子的名義買房，一家人共同居住，如果孩子長大后提出賣房、趕人，居住權就可以避免家長落入老無所居的境地；

在以房養老模式下，老人將房子抵押給金融機構，持續獲得養老金直到去世。在實際情況中，一些機構以此為名騙取老人房產，導致老人不知不覺中房產被賤賣，最終賠了房子又失去了住所。現在，有了居住權的護航，可以保障老人的權利。

王紀朝提醒，《民法典》施行后，在二手房屋買賣過程中，新增了一條必備的手續。購房時不僅需要查詢房屋的權屬、司法查封、設立抵押等情況，還應注意查詢房屋是否登記有居住權。一旦房屋的居住權在房管局登記了，就算成立，那房屋的價值就和居住權人的狀況直接關聯了。

王紀朝分析，同一家庭成員，在財產分配時，今后除了討論房屋產權，居住權也可能成為博弈的新戰場，將對財產的價值和兌現方式、周期產生巨大影響。今后在驗證一個人的房產資產狀況時，經過居住權過濾后，房產計價的方式將會大為不同。

人民大學法學院教授王宗玉表示，這是我國法律上第一次規定居住權，居住權的設立在實踐中有很大意義。居住權屬于用益物權，租賃屬于債權，用益物權高于債權，因此，居住權優先級要高于租賃。明確居住權并使居住權成為一項權利，居住權將受到保護，侵犯居住權將有懲罰措施。